Starters kunnen nauwelijks een huis vinden, terwijl grote vastgoedbeleggers hun bezit maar blijven uitbreiden. Met het invoeren van zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming proberen Brabantse gemeenten de groeiende pandjesbazen te stoppen. Dat roept vragen op: Waar in Brabant gelden die maatregelen? Wie zijn de grootste actieve pandjesbazen in onze provincie? En vooral ook: worden zij écht geraakt door de maatregelen? Omroep Brabant zocht het voor je uit en brengt een reeks verhalen.

Zélf in huis wonen
In Brabant staan in totaal zo'n 1,1 miljoen huizen, waarvan ongeveer 700 duizend koopwoningen en 400 duizend huurwoningen, zo blijkt uit cijfers van het CBS uit 2021. Ruim een kwart (100.000) van die huurwoningen is eigendom van vastgoedbeleggers. Woningcorporaties hebben ruim 300.000 huurwoningen in Brabant.

Om ervoor te zorgen dat particuliere vastgoedbeleggers niet nog meer panden kopen en verhuren, is het sinds 1 januari 2022 mogelijk om een opkoopbescherming in te voeren voor bestaande huizen en appartementen. De koper is dan verplicht om in elk geval een bepaalde tijd zélf in het huis te wonen. Zo moeten beleggers geweerd worden en moet het voor starters makkelijk worden om een huis te kopen.

In Eindhoven bijvoorbeeld, geldt sinds 1 april van dit jaar opkoopbescherming. In Den Bosch en Tilburg gaat de maatregel naar verwachting deze zomer in. Breda wil het ook maar het is nog niet duidelijk hoe de opkoopbescherming er daar uit moet zien en wanneer die wordt ingevoerd.

Sommige gemeenten geven aan er (nog) niet aan te willen, omdat ze geen signalen krijgen dat investeerders op grote schaal huizen opkopen. De gemeente Altena bijvoorbeeld, staat zit zo in de wedstrijd: "Daarnaast hebben we niet veel particuliere huurwoningen, dus beleggers die op kleine schaal woningen kopen en verhuren, geven invulling aan een (kleine) behoefte die er is. Vooralsnog is er dus geen noodzaak om opkoopbescherming in te voeren."

Twijfelgemeenten
Er zijn ook nog veel gemeenten die twijfelen en eerst willen onderzoeken of het nodig is. Gemeenten moeten namelijk eerst aantonen dat er schaarste is aan goedkope en middeldure woningen of dat de opkoopbescherming noodzakelijk is om de leefbaarheid van de buurt te waarborgen.

Kijk op dit kaartje of in jouw gemeente een opkoopbescherming geldt voor bestaande woningen en wat deze inhoudt

Beschermen lokale woningzoekers
Voor nieuwbouwwoningen bestaat al langer een soortgelijke maatregel: de zelfbewoningsplicht. Ook dan moet de koper in elk geval een bepaalde periode zelf in het huis te wonen. Gemeenten hopen zo starters een eerlijkere kans te geven op een nieuwbouwhuis.

Een ruime meerderheid van de Brabantse gemeenten heeft al een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw, of gaan deze binnenkort invoeren. Reden die vaak wordt genoemd: het beschermen van de eigen inwoners die een huis zoeken. De gemeente Moerdijk: "We willen voorkomen dat huisjesmelkers of beleggers een huis aanschaffen en het daarna voor een hoge prijs verhuren, waardoor onze lokale woningzoekers het nakijken hebben."

Maar nog niet alle gemeenten zijn om. Zo vraagt gemeente Dongen zich af of de maatregel wel werkt: "We hebben in het verleden een zelfbewoningsplicht gehad. Eigenlijk werkte dit alleen voor de eerste bewoners en is het lastig te handhaven. In de praktijk zijn er vaak redenen om onder die verplichting uit te komen. Denk aan het beëindigen van een relatie of verhuizing naar een andere gemeente, bijvoorbeeld in verband met een nieuwe baan."

Bergen op Zoom is vooralsnog de enige gemeente die aangeeft geen zelfbewoningsplicht in te voeren. "Indien nodig regelen we dit via een anterieure overeenkomst (afspraak tussen gemeente en particulier in beginfase bouwproject, red.). Dit gebeurt al wel, maar niet via het instrument zelfbewoningsplicht."

Kijk op dit kaartje of jouw gemeente een zelfbewoningsplicht heeft voor nieuwbouwwoningen en wat deze inhoudt