Starters kunnen nauwelijks een huis vinden, terwijl grote vastgoedbeleggers hun bezit maar blijven uitbreiden. Met het invoeren van zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming proberen Brabantse gemeenten de groeiende pandjesbazen te stoppen. Dat roept vragen op: Waar gelden die maatregelen eigenlijk in Brabant? Wie zijn de grootste actieve pandjesbazen van Brabant? En: Krijgen zij hier ook echt last van? Omroep Brabant zocht het voor je uit en brengt een reeks verhalen.

Het lijkt een steeds populairdere manier van beleggen: naast je eigen huis extra woningen opkopen en verhuren. Het levert mooie inkomsten op en is een stuk aantrekkelijker dan je geld op de bank laten staan tegen een lage rente. Op zich niets mis mee, maar het zorgt er wel mede voor dat veel starters telkens weer naast het net vissen.

We vroegen het Kadaster de vijftig grootste particuliere, actieve pandjesbazen van Brabant in kaart te brengen. Actief wil zeggen dat ze het afgelopen jaar minstens één woning hebben gekocht en dus nog steeds bouwen aan hun imperium.

Die groep actieve vastgoedbeleggers krijgt wellicht het meeste last van de opkoopbescherming, die steeds meer gemeenten invoeren. Bij deze maatregel moet je als koper namelijk zelf in het huis wonen dat je koopt. Maar als je tientallen huizen hebt, wordt dat lastig.

'Vastgoed koopverslaafde'
Op basis van openbare gegevens, stelde het Kadaster een lijst op met de achternamen van 54 particuliere eigenaren. Samen bezaten ze op het moment dat de inventarisatie werd gemaakt 1610 woningen in Nederland, waarvan 1543 in Brabant. Omroep Brabant zocht uit om welke pandjesbazen het gaat en een aantal zaken vielen op. Zo bezitten de meeste pandjesbazen uit deze lijst niet alleen privé veel panden, maar hebben ze ook nog veel woningen op allerlei bedrijfsnamen staan.

De een blijft het liefst onder de radar en is moeilijk te vinden, de ander steekt zijn handel niet onder stoelen of banken. Zo adverteren sommigen op Marktplaats met beleggingspanden en heeft een van de pandjesbazen een bedrijf met de naam 'Dagobert Mining', een knipoog naar de steenrijke oom van stripfiguur Donald Duck. Weer een andere pandjesbaas noemt zichzelf 'vastgoed koopverslaafde' en opent zijn LinkedIn profiel met: "Ik speel iedere dag Monopoly, maar dan met echte stenen."

De uiteenlopende lijst geeft niet alleen inzicht in het totaal aantal woningen die de pandjesbazen bezitten in onze provincie, maar ook in welke gemeenten ze de meeste huizen hebben.

Kijk hieronder op het kaartje in welke gemeenten de pandjesbazen vooral actief zijn:

Aardig zakcentje
In Tilburg zitten de pandjesbazen gebakken. Vijftien particuliere eigenaren hebben daar samen maar liefst 339 woningen. In deze gemeente zijn ze het meest actief en zal de opkoopbescherming die rond de zomer wordt ingevoerd hen misschien wel het hardst raken. Opvallend, want Tilburg is niet eens de grootste stad van onze provincie.

Maar ook in Eindhoven timmeren de pandjesbazen hard aan de weg. Twaalf eigenaren uit de top vijftig hebben daar samen 276 woningen. Deze pandjesbazen kunnen hun lucratieve inkomsten voorlopig niet meer vergroten in de Lichtstad, aangezien hier sinds 1 maart een opkoopbescherming geldt.

In Breda zijn iets minder woningen in handen van de mensen uit de top vijftig. Maar daar hebben ze wel meer huizen per persoon in bezit. Slechts zeven eigenaren bezitten daar samen 214 woningen.

In de hoofdstad van onze provincie verdienen beleggers ook een aardig zakcentje. Slechts vier eigenaren hebben samen 122 woningen in Den Bosch.

Opvallend is dat in Geertruidenberg één pandjesbaas het wel heel goed voor elkaar heeft. Hij bezit relatief de meeste woningen in één gemeente en heeft daar maar liefst 29 woningen.

50 grootste pandjesbazen
In de tabel hieronder is de volledige top vijftig te zien van de grootste (particuliere) actieve pandjesbazen van Brabant. Je kunt zien hoeveel huizen ze in de hele provincie hebben en in welke gemeente ze de meeste huizen bezitten. De cijfers zijn van april 2022.

De analyse van het Kadaster, waarbij verschillende bestanden gekoppeld zijn, is ingewikkeld. Soms hebben woningen meerdere eigenaren. Vaak is er een duidelijke hoofdeigenaar, maar die is niet in alle gevallen aan te wijzen. De aangeleverde Kadasterinformatie is mede daardoor een indicatie van het daadwerkelijke bezit.

Verantwoording van het Kadaster:
Het onderzoek van Omroep Brabant naar het vastgoedbezit van grote verhuurders in de provincie Noord-Brabant vindt zijn basis in een analyse die het Kadaster op verzoek van Omroep Brabant heeft uitgevoerd. Omroep Brabant heeft deze gegevens zoveel mogelijk gecontroleerd, zelf bewerkt en aangevuld middels desk research en interviews.

Het Kadaster heeft de analyse uitgevoerd door verschillende bestanden met elkaar te koppelen. Deze exercitie is complex omdat er aan percelen en woningen soms meerdere rechthebbenden zijn verbonden. De rechthebbende met de meeste eigendomsrechten is in eerste instantie gedefinieerd als hoofdeigenaar. In de gevallen waar het eigendomsrecht gelijk is onder eigenaren is een routine gebruikt om per woning tot één eigenaar te komen. De aangeleverde Kadasterinformatie is mede daardoor een indicatie van het daadwerkelijke bezit.